一、委托立項(xiàng)

二、確定估價(jià)的基本項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類型、估價(jià)日期。

三、擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型、來(lái)源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度與成果組成等。

四、收集資料，實(shí)地踏勘社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境等一般資料及宗地所處區(qū)域因素和個(gè)別因素，宗地自身?xiàng)l件，權(quán)利狀況，利用狀況。

五、相關(guān)資料分析

1、一般資料:社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，政治狀況，交通狀況，基礎(chǔ)設(shè)施條件，市場(chǎng)狀況。

2、區(qū)域因素:宗地位置，所處等級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)，商服狀況，交通條件，基礎(chǔ)設(shè)施，相鄰區(qū)域條件。

3、個(gè)別因素:最有效使用用途，利用現(xiàn)狀，估價(jià)條件容積率，形狀面積，規(guī)劃，權(quán)利條件，規(guī)劃限制，權(quán)利狀況，使用年限。

六、選擇估價(jià)方法，試算宗地地價(jià)。

1、基本估價(jià)方法:市場(chǎng)比較法，收益還原法，剩余法，成本逼近法。

2、應(yīng)用方法:路線價(jià)法，基準(zhǔn)地價(jià)修正法，標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法。

七、試算價(jià)格調(diào)整，確定評(píng)估地價(jià)。

八、撰寫估價(jià)報(bào)告書，提交確認(rèn)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

九、將土地估價(jià)報(bào)告交付委托估價(jià)方。

十、立卷存檔土地估價(jià)需提供資料

1.土地使用證

2.建設(shè)用地規(guī)劃證

3.地籍圖或十地利用現(xiàn)狀圖

4.地上建筑物狀況(房屋所有權(quán)證，建筑物類型、高度、建筑面積等)

5.用地批準(zhǔn)文件

6.土地轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議

7.其他需要提交的資料

土地使用權(quán)評(píng)估流程

1、明確土地使用權(quán)評(píng)估的有關(guān)事項(xiàng)(包括委托方、評(píng)估目的、評(píng)估范圍、基準(zhǔn)日、評(píng)估時(shí)間要求等)；

2、根據(jù)土地使用權(quán)評(píng)估范圍，填寫土地使用權(quán)清單表；

3、檢查土地產(chǎn)權(quán)是否清楚，有無(wú)糾紛，土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項(xiàng)權(quán)利等；

4、調(diào)查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展(包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、主要產(chǎn)品、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、居民收入、社會(huì)投資狀況等)、城市規(guī)劃與城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策(與估價(jià)對(duì)象相關(guān)類型的產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)品銷售及有關(guān)優(yōu)惠政策)和稅收政策等；

5、現(xiàn)場(chǎng)查戡待估宗地及周圍地區(qū)的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名稱、建構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)、用途等，周圍交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況等；

6、調(diào)配待估宗地的基礎(chǔ)設(shè)施條件、開(kāi)發(fā)費(fèi)用水平；

7、調(diào)查待估宗地所在市縣的地價(jià)水平、房屋建筑物成本、售價(jià)、租金水平、新建用地的征地水平、有關(guān)稅費(fèi)、基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)中的土地級(jí)別、交易狀況；

8、根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，明確土地使用權(quán)評(píng)估思路，選樣合適的評(píng)估方法，進(jìn)行初步測(cè)算，并確定最終地價(jià)。